原创 西窗 搜狐城市

说起广州的城中村，无法绕过天河冼村。网传信息显示，与广州中轴线距离不过数百米的冼村，近期发布一则“关于拟收回集体土地使用权的预公告”，以图“限期”解决钉子户问题。

冼村下达“最后通牒”的背后，是广州城中村改造的提速。正在征求意见的《广州市城中村改造条例（草案修改稿）》提出，征地补偿方案“双三分之二”同意即可，相比此前大幅下降。

这是广州首次针对城中村改造立法，该条例也是全国首个，专门针对城中村改造的地方性法规条例。纷纷扰扰近三十年，裹挟着“人、产、城”的广州城中村改造，是否迎来“终章”？

筹资：年投“三成财政支出”

修改稿摘要：“市区政府应制定本区域城中村改造资金平衡方案，统筹改造资金安排”

《广州市城中村改造条例》诞生过程可谓迅猛：7月，广州就条例征求意见；11月，草案修改稿再次征求意见；公示一月后，年底第三次审议并交付表决。以前“市场主导，房价买单”，城中村改造进度慢，当前立法明确职责、放宽启动条件，意味着“公共利益主导的强制性”。眼下，喝了头啖汤的广州必须回答“钱从哪来、地怎么征、产如何兴”这三个核心问题。

“嫁个杨箕佬，生活乜野都变好；嫁个石牌佬，有车有地楼又好；嫁个潭村佬，珠江新城值钱宝；嫁个猎德佬，日日数钱数到老。”杨箕、石牌、潭村、猎德，都曾是广州城区最普通的城中村，过去是脏乱差代名词，如今成为“土豪”聚集地，靠的正是“旧村改造”这个金手指。

上述顺口溜也从侧面反映了，以前因过度市场化导致补偿标准不断攀升，平台公司从中获取巨额利益，从而抬高旧改成本的现实。当下，如何筹措资金、善用资本，仍是城中村改造面临的难题。目前，广州以固定资产投资“强力推进”，推出有史以来最大规模年度任务。

广州明确今年城市更新固投2000亿元，同比增长60%。其中127个城中村改造项目，预计完成固投983亿元，约为广州去年财政支出三分之一；其余1017亿元已分解到具体项目，主要包括城市更新重点片区、旧厂房改造（收储）、旧城混改及其他条件成熟的城中村改造。

条例修改稿提到，改造具体资金来源包括：国家有关城中村改造项目的专项补助；政府专项债券等地方政府财政资金；城中村改造专项借款、专项贷款；企业债券、基金等社会资金；其他符合规定的资金。从目前的投入构成来看，资金主要还是来自财政。

证券行业研报称，若按广州投资强度外推，粗略估算，全国21个特大超大城市的城中村改造投资潜力约1.5~2万亿元，其中建安投资及货币化安置费约1万亿元。不过，一个显而易见的事实是，并非所有城市都拥有广州的雄厚财力。

“如今市场相对低迷，让地方财政拿出足够资金改造城中村很难实现”，原国家房改课题组组长孟晓苏建议，应由国企或城投主导，从源头上降低改造成本、提升统筹力度，同时引进“不动产投资信托基金”等创新模式，鼓励民间资本介入。

地产公司让出主位，政府主导筹资征地的背景是，房地产市场已发生根本变化。广东三旧改造协会秘书长田光明称，“过去放手让市场干，现在政府要稍微往前走一步”。广东已提出“强化政府对土地一级市场调控管理”，接下来对征地标准、规划把控等问题，都要进行规范。

征地：改造启动标准大幅降低

修改稿摘要：“纳入城中村改造计划的项目……经项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造”

即便筹得到钱，也未必能快速征地。目前广州有272条城中村，村域面积743平方公里、常住人口674万人，面积、人口分别占全市10%、36%。一方面，城中村数量多面积广，的确是“富矿”，另一方面， 过半（137条）城中村位于中心城区，则意味着征地艰难。

在过往的改造项目中，当少数留守户不同意签订拆迁补偿协议时，目前无法通过现有法律途径解决此类争议并强制留守户搬迁，导致改造停滞不前。截至去年底，广州累计批复旧村改造项目68个，完工项目仅10个，批复超过10年仍未完工项目占比超过四分之一。

冼村是城中村改造“节奏缓慢”之缩影。从2009年更新改造至今已将近15个年头，“目前冼村片区尚有七八家钉子户，部分村民居于国外”。网传信息显示，冼村已就拟收回集体土地使用权展开预公告，这预示着冼村钉子户将成为历史。

新法规会给征地带来