同时也要制定好关于季度、月度、周总结计划的模板，物业项目经理和相关的管理者均可以照模板的格式把自己本部门的计划做详细和周全，为工作的良好开展奠定坚实的基础。

三、财务预算与分析能力

物管处作为相对独立的经济责任单位，承担着为公司完成合同收入和预定利润的责任。财务预算管理是企业经营管理中其极为关键的组成部分,是基于公司战略指标引导前提下,合理经营管理、确保公司利益的活动。

作为物业项目经理，必须掌握基本的财务知识和excle的操作技能，能够制定管理处的全面预算，并能对预算执行情况进行有效的分析，及时纠正不合理的活动，保证管理处的利润和收入。这就要求制定详细的《经营预算编制及管理办法》，并设计好预算的模板。物业项目经理和管理者必须按照公司的要求作出相应的预算。在预算之内的可以合理、科学支配，超出预算的上报，审核后可以实施；不合理的开支必须执行在预算之内。这种意识是物业项目经理必须要有的一种意识。没有财务预算与分析能力，物业管理后期的正常工作开展就比较艰难，甚至无从下手。

四、标准化体系建设能力

标准化作为管理和服务的基础，是管理项目持续、良性经营的保障，是保证服务质量、提升客户满意度的先决条件，有助于赢得社会尊重，提升行业地位，是实现公司战略必不可少的一项要求。因此，在管理处建立一套完善的标准化体系文件非常重要。根据标准化体系建设的总体要求。

首先，管理处的标准化工作要做到“物有其位、人有其责”。让员工清楚的知道该做什么，怎么做，强调什么时间、什么人、做什么事情、做多少、数量多少、物品摆放在哪里等等，这有利于提高工作效率，减轻压力。

其次，标准化工作要明确奖罚，这将使项目经理在员工没有达到工作标准或违法规定时有计可施；再次，标准化工作必须得到严格的执行，才能有助于维持服务质量的稳定性，保持客户满意度，塑造品牌影响力。

最后，标准化工作强调系统管理，强调 PDCA循环，管好了还要再改进，发现了问题更要再改进，它是一种持续改造的功能，而且所有事情都是以事实为决策的依据。另外，在标准化的最终目的就是做好品质管理，也就要必须贯彻以客户为中心的服务理念，在标准化文件里要有挖掘客户需求，满足客户需求的机制，因为一个组织、企业，它所必须依赖的就是他们的客户，因此，必须了解顾客目前和将来的需求，满足顾客的要求，力求超越顾客的期望。

五、人力资源规划的能力

人是公司最宝贵的资源，是开展各项工作的基础。最为一名合格的管理处经理，必须会识人、用人、管人和培养人才。在人的管理方面的能力直接决定项目经理管理项目的成败。

首先，应该清楚如何核定员工的劳动量，清楚项目的服务标准，从而合理设计用人数量。提倡精简、高效、节约的原则。

其次，要做伯乐，会识千里马。要用自己的慧眼识别人的优缺点，对员工有全面的了解，把最合适的员工安排到最适合的岗位上。

第三，以制度管人，以德服人，以理服人。物业项目经理需要通过标准化工作让你的员工清楚自己的职责和标准，以制度约束他们。同时要树立自己的权威和员工对自己的信任，做到客观评价，奖罚分明，公平、公正，切勿主观臆断。

第四，作为管理者，物业项目经理不仅需要对每位员工了如指掌，更需要利用正当的手段为员工谋取福利，倡导员工与公司共享发展成果，还应该通过各种途径增加管理处的收入，来为员工待遇提升贡献自己的力量。

最后，公司的不断发展壮大，为每一位员工都提供了广阔的发展平台，项目经理肩负为公司培养人才的重任。每一位员工都是金子，都有潜能等待开发，项目经理需要为员工做好引导和培养他们逐步走上更高的管理岗位。对待下属，不要吝啬你的栽培之心，即使有一天他们超越你的才能，也将会终身对你感激。人力资源管理是一门很深的艺术，永无止境，需要自己不断去探索和实习，让自己的能力进一步的提高。

六、团队建设能力

每一位员工就相当于大海中的一滴水，千万个水滴融合在大海里，可以托起万吨巨轮。但如果一颗水滴离开大海到了岸上，马上就会被晒干，一文不值，这就是团队的力量。一名合格的物业项目经理还需要团队建设能力。

第一、入职引导。员工经最终面试确定入职后，作为项目经理应带领员工介绍给各部门主管，并亲自带领新员工领取工作和生活用品，安排好食宿等。

第二、进行有效的培训。作为管理者，应该会识别培训需求，制定科学合理的培训计划，能组织培训、亲自授课、还会做到培训考核及评估，为团队出色完成各项工作任务打下坚实的基础。

第三、有效利用考核和激励。员工考核是监督和促进员工工作的有效手段，应该明确自己的团队每一个岗位的职责和工作标准，制定科学的考核办法，每月对员工的工作评估一次，奖优罚劣，促进工作逐步提升。

第四、定期组织员工活动。物业管理服务工作非常辛苦，员工往往因为工作或家庭琐事忘记了享受生活。问问你的员工，有多长时间没有进过影院了？如果有条件， 可以组织员工爬爬山、踏踏青、打打球、谈谈心……小小的活动会起到凝聚团队的大作用。

第五、进行非正式沟通。除了例行会议之外，每月应与员工进行面对面地沟通，并关注员工的工作环境、家庭情况，听取感受、感想或自己的工作方法、合理化意见等。

第六、建立员工相册。为了培养员工对公司的归属感，建议为每一位员工建立一个相册，记录他在公司的每一步成长。员工离开公司之时，作为纪念送给他，也许有一天他因此还会回到我们的大家庭。

第七、离职面谈。员工提交了离职申请后，应该亲自与员工沟通，了解员工离职的原因，让员工不要带着怨气和委屈离开，并找到我们内部管理存在问题并予以解决。十年修的同船渡，百年修得共枕眠，千年修得做同事。能够成为同事是大家的缘分，每一位员工都是独一无二的，我们要用其所长，为我们的事业共同努力。

团队建设关键在于用心，只要你把员工当亲人，用心聆听亲人的声音，以心换心，就能得到员工加倍的回报。

马云在谈员工为何辞职事件上这样说道：“员工的离职原因林林总总，只有两条最真实：一是钱没给到位;二是心受委屈了。

这些归根到底的原因就是干的不爽。临走前还费劲心思找靠谱的理由，就是给你留足面子，不想说穿你的管理有多烂，他对你已经失望透顶。作为管理者，定要学会自我反思。

七、组织协调能力

组织协调能力是指根据工作任务，对资源进行分配，同时控制、激励和协调群体活动过程，使之相互融合，从而实现组织目标的能力。包括组织能力、授权能力、冲突处理能力、激励下属能力。

第一、组织能力是指组织人们去完成组织目标的能力，它是领导者成功有效地完成组织目标的心理特征。良好的组织能力是完成工作的保证。因此，物业项目经理应做到以下几点：

(1) 培养坚强的意志，不被困难吓倒，不让失败和挫折压垮。

(2) 明确目标。目标明确，才能增强一个人的自信，并积极排除干扰和克服心理障碍。

(3) 勇于挑战工作重担。任务并不可怕，可怕的是缺少勇气和信心。只要有勇气和决心，定能实现。

(4) 克服保守思想和惰性心理。要有活力和激情，勤奋，并培养创新的能力。

第二、有效的授权是管理者的一项基本职责，授权意味着准许并鼓励他人来完成工作，达到预期的效果。

要学会对主管进行适当授权，合理分配工作时间，着重跟进重点工作，提升管理能力。

授权后应对下属予以充分的信任，让下属自己开展工作。

第三、冲突处理能力。要求对冲突原因有正确的理解，而且要掌握怎样避免冲突以及如何妥善处理冲突。

我们首先要承认这样一个事实：人们的价值观、需求期望以及对问题的看法往往存在差异，所以任何人之间不可避免会产生冲突，所以，在工作中，要抽出足够时间和精力与你常打交道的人多进行一些交流，更好地了解他们的价值观、信仰等，尊重别人的意见，要学会耐心倾听别人的谈话，不要对不同意自己看法的人报有成见，甚至要为员工表达某个看法和意见提供适当的渠道，从工作冲突处理中总结经验，吸取教训。

第四、作为管理者，你有责任去劝说和激励下属，使他们的工作更有效。

优秀的管理者，都善于将团体目标和个人目标统一起来，将团体目标的实现与满足员工的需要统一起来，提高部下对团体目标的感受性，让部下充分体验到团体目标中包含着个人的利益。

只有将这两者有机地统一起来，部下才能产生积极性。要想充分调动部下的积极性，还应掌握以下六个方面的艺术：

(1)高度信任。(2)诚心尊重。(3)主动关心。(4)用其所长。(5)热情帮助。(6)不断激励。

组织能力是管理处经理应具备的能力的核心，他的任何一个要求都是一门很深的学问，需要不断地去探索和学习。

管理者还要培养广泛的兴趣。广泛的兴趣可扩大知识面，提高综合能力和统揽全局的能力。

八、人际沟通能力

人际沟通是管理者要达到一定的目的，必须经历的一个过程，包括与客户的沟通和与员工的沟通。提高交际及沟通技巧可帮助一个人协调好各种人际关系，发挥组织的功能作用，调动员工的积极性，与客户形成良好的关系。

第一、提高沟通能力，包括两方面：

一是提高理解别人的能力，二是增加别人理解自己的可能性。沟通时保持高度的注意力，有助于了解对方的心理状态，并能够较好地根据反馈来调节自己的沟通过程。没有人喜欢自己的谈话对象总是左顾右盼、心不在焉。在表达自己的意图时，一定要注意使自己被人充分理解，包括你的表达方式、语气、用词、吐字是否清晰等。

第二、人际沟通成功与否取决于双方需求的满足，如果双方在交往中的需要都能获得满足，则双方之间就会保持良好的关系和融洽的感情；反之，就会产生疏远的关系。

第三、要学会宽容。宽容是获得友谊与支持，营造良好人际关系和管理环境的保障。

九、发现问题、解决问题的能力

管理大师说：“发现不了问题是最大的问题”，而发现了又没有解决它或没有解决好也是一大问题。

作为一个称职的管理者更应该树立正确的“问题”意识，能够不断发现各种问题，找到一套行之有效的解决方案，全方位地加大力度，彻底摆脱各类问题的羁绊，恢复管理处健康的机体。

首先，物业项目经理要学会如何去发现问题。

1.用眼睛看。管理人员要善于观察事物，善于发现问题并及时跟进。

2.用脑子思考。管理者要善于思考问题，善于谋划未来，善于分析判断；要勤动脑，多出主意，多当参谋，对外善于攻略，对内善于协调；要善于学习，收集捕捉先进文化信息，变化的市场信息，提高认知度，提高个人素质，提高对市场的敏感性，并立即作出反应。

3.用耳朵听。员工处在服务第一线，他们能最早发现问题，最多看到问题，最快地反映问题，他们最有发言权。管理者应经常倾听他们的意见、建议和批评，建立一个“对话、 听话 ”的平台。

4.用双腿走。如果我们的管理人员整天坐在办公室，只是听取汇报，那真正的问题就很难发现。经常到现场去走走，可以扑捉到很多存在的一些具体问题，便于及时整改和调整。

其次、要学会如何去解决问题。

1．对问题进行开放的、多角度、多层面的分析和思考。不要固执地以为，一个问题就只有一种解决方法。要从不同角度对问题进行分析，不要迫不及待地就陷入解决问题的情形中，而应该抽身出来，花上那么一点点时间来考虑“问题的问题”。这样就能够发现解决问题的