这样的电话，我相信很多人都遇到过，甚至一天可以接到多家楼盘的推销，感慨各家楼盘的不容易。渠道，对于楼盘来说越显重要，渠道的效果更是直接关系到楼盘的销售量，但目前扬州的房产渠道市场已经陷入混乱。

1混乱的现象

1、参与主体混乱

一手房代理、二手房中介、互联网电商、媒体、大量小蜜蜂、学生党，开发商雇佣的人群，都成为渠道战的主力军。有的派单公司，甚至被一个楼盘的多家服务机构雇佣。整个参与主体有点混乱。

2、运作方式混乱

派单人员只要把单页派到发到所谓的“意向客户”手中就拉倒，见人就发，为了完成任务一家三口就发三张，每天信报箱都被房产广告充斥；打电话CALL客也是用滥的手段，几乎每个人一天都要接到多个项目的推销电话。

微信渠道微商产品从面膜变成房子，除了在专业的房地产公众号之外，吃喝玩乐的公众号也都被覆盖；不择手段截客到竞争对手售楼处的交通要道上，甚至售楼处门口都有蹲守人员。

3、效果混乱

智能手机标注是房产广告的来电就直接挂电话，陌生电话都不接；房产广告的微信直接拉黑。派单，展销会、商场的的垃圾桶里经常会看到成堆的广告单页。派单时也不管对象是十三四岁的小孩还是七八十的老人，只要愿意拿就行。去竞争对手门口截客，效果明显，因抢客户引发的打架事件层出不穷。

2膨胀的中介公司同行圈一直在摸索拓客的方式并在不断尝试，大约2015年前后溪上明堂别墅滞销，首推二十多万提成的渠道高额回报，很多中介公司也跟着膨胀了。

某个楼盘想走中介渠道，跟一批中介交流低于6%不做，个人1%中介也是做的，当开发商是个人房源好了。近郊别墅商业综合体的高提成，有些中介已经不屑挣一两个点的中介费了。

几乎每天都可以在朋友圈看到这样的内容：

准备买一手房的朋友，先不要进售楼部，不然你就成了自然到访客户！享受不了**低价！联系中介带你去，你就成了渠道客户，相当于团购批发，和美团这种一个意思。一定要知道的秘密！！不要自个去过售楼部了再找中介渠道要**低价，那时候已经晚啦，要多花钱啦。 中介代理优质新房，还免收中介费！

看完我就在想，中介不是开发商的独家代理，开发商为什么要给你**低价，开发商是要考虑中介渠道费用的，这些成本也是包含在售价里的。销售顺畅的项目根本就不需要渠道。

假如有个客户**后一次砍价，同意就立刻交钱签合同，我会优先选择通过渠道的还是不通过渠道的客户呢？毕竟没有渠道能实力做到独家代理。

开发商

客户

既然大家都可以团购，我去任何案场都不留电话，等看好房子，再找渠道，再比较那个渠道才可以更优惠。

品尊国际剩余几套尾房把中介微信圈闹腾的，估计渠道回报应该挺高的，要不中介们不会这么闹腾，不过话说回来就算卖掉了，拢共也没有几套房，有几个中介能挣到那个25万？

杨庙西边烂尾的悦活城，以前好像是叫这个名字，现在改为观唐别院了，卖不掉的公寓，当时好像准备拆掉重建的，估计渠道费用开的挺高的，这两天中介们可闹腾了。资金实力有限购买近郊低总价的公寓，大多收入不高，当第一居所用的，那种位置当第一居所，生活成本太高，如果是投资，就准备闲置吧，扬州人口毕竟有限。

当年烂尾总是有他的原因的，不适合市场的产品终究还是不适合市场。就算通过渠道把这个房子处理到业主手上，业主也很难利用。

穿插一个话题，这些年，我都没有想懂，也不知道该问谁，政府说：三四线城市风险太大需要去库存，基本可以理解为房产有风险，房子留在开发商手上风险太大，需要去库存，为什么房子到业主手上风险就不大了呢？对于国家来说，房子在开发商手上跟在小业主手上，有什么区别嘛？