1、精品文档笔记依据教材权、承包经营和担保物权：抵押权、质权、留置件加以说明：我国 1994 年开始全面推行住房公积金制度， 缴纳房地产法权）1、九届全国人大常委会 1999 年 4 月 29 日通过的率要达到 5。程信和、刘国臻主编 北京大学出版社房屋方面我国存在三种所有权：国家所有权、集中华人民共和国行政复议法 ，依照这一规定，三、房地产法的概念、体系和基本原则体所有权和个人所有权因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处（一）房地产法 是调整房地产关系的法律规范的笔记依据目录2、房地产市场及其发展房地产市场具有哪些特理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关总称。第一章房地产法概述征 ?系。房

2、地产法理解为是调整城市、农村土地和房屋诸第一节房地产、房地产市场和房地产业答：房地产市场是指国有土地使用权出让、 转让、 2 最高人民法院 1992 年 11 月 25 日发出的关于种关系的法律整体。第二节房地产关系的法律调整出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房房地产案件受理问题的通知 ，该通知提出三点意（二）房地产法调整对象的内容是什么第三节房地产法的概念、体系和基本原则屋租赁等交易活动的总称。房地产市场除了具有见：答：房地产法是调整房地产关系的法律规范的总第四节房地产法律关系一般市场的共性外，又具有自己的若干特性：第一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以称。我们可以把房地产法理解为

3、调整城市、农村第五节房地产法与规划法、建筑法、住宅法的(1) 综合功能。 房地产市场是房产与地产的总称，及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而土地和房屋诸种关系的法律整体。其调整对象的关系既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法具体内容包括以下几项：第六节房地产管理体制而形成综合功能市场。 (2) 多级市场。房地产交易，院的民事审判庭依法受理。(1) 土地、房屋财产关系。土地的所有权和使用权，第二章土地管理法律制度既包括土地使用权的出让 ( 一级市场 ) 以及出让后第二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是

4、房第一节土地管理法概述的转让、抵押、租赁 ( 二级市场 ) ，还包括土地使主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的地产业务活动的基础。 (2)土地利用和管理关系。第二节土地的所有权和使用权用权出让后的房地产开发经营 ( 二级市场 ) ，以及处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开第三节农村土地承包经营权投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土第四节土地用途管制制度( 三级市场 ) 等，由此形成多层次的市场。 (3) 法定民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法地

5、的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租第五节耕地保护制度形式。房地产属于不动产，通过登记发证确认其院的行政审判庭依法受理。和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政第六节建设用地制度所有权和使用权，由此看来房地产交易活动属于第三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。第三章城市房地产权属及其管理法律制度严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产(3) 城市房地产开发经营关系。房地产开发经营，第一节城市房地产权属关系概述权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等是指房地产

6、开发企业在城市规划区内国有土地上第二节建筑物区分所有权政主管部门办理登记手续。 (4) 部分限制。 土地引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开第三节住房部分产权是极其宝贵的资源，人多地少的矛盾在我国日趋起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开第四节城市房地产权属登记尖锐。对房地产市场实行部分限制是从实际出发院主管工作的范围，当事人提起的诉讼，人民法发，又包括交易。 (4) 城市房产管理关系。 城市的第五节城市房屋管理的。(5) 国家适度干预。 对房地产市场， 实行国家院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找

7、有关整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，第四章城市房地产开发法律制度宏观调控，与此同时充分运用市场竞争机制，既部门申请解决。这些都属于政府行为。 (5)城市物业管理关系。第一节城市房地产开发概述要规范化，又要放开搞活。按照以上意见，当事人之间的房地产权益属于民物业管理公司与物业所有人( 即业主 ) 、使用人之第二节房地产开发用地3、房地产业事性质的关系；行政相对人与行政管理机关之间间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、第三节房地产开发企业广义的房地产业包含从事城乡土地、 房屋的开发、就房地产管理事项引起的关系属于行政性质的关卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维第四节房地产中介

8、服务利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。系；至于历史遗留问题、体制变动问题、单位内修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也第五章城市房屋拆迁法律制度房地产业是我国一个新兴产业，是第三产业的重部问题，因其情况过于复杂，不属于人民法院受可归属于广义的房地产法调整之列。第一节城市房屋拆迁概述要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋案范围，可由个有关部门、单位自行处理，但分（三）房地产法的体系：第二节拆迁管理商品化的推进将成为国民经济发展的支柱产业之析起来，还是可能分别属于民事权益关系或者行房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产第三节拆迁补偿与安置一。政管理关系的。法典；也可由众多的房

9、地产法律规范组成为一个第六章城市房地产交易法律制度狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的3、最高人民法院 1996 年 7 月 24 日在其关于受整体，第一节城市房地产交易概述行业。理房屋拆迁、 补偿、安置等案件的批复 中提出： 中国目前采用后一种立法模式。第二节房地产转让他的业务主要有两大类：第一、公民、法人或者其他组织对人民法院或者广义的房地产法基本内容包括：第三节商品房买卖从事城市房地产开发和交易的城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆第一、关于房地产权属的规定；第四节房地产抵押房地产开发指在依法取得国有土地使用权的土地迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民第二、关于房地产开

10、发利用的规定；第五节房屋租赁上进行基础设施、房屋建设。法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受第三、关于房地产交易的规定；第七章城镇住房制度的改革与立法所谓房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和理；第四、关于国家对房地产业及其市场实施管理的第一节城镇住房制度改革概述房屋租赁第二、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问规定；第二节城镇住房制度的政策和立法从事开发经营成片土地简称成片开发。题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方第五、关于社会化、专业化的物业管理的规定第三节公房售后产权他是指依法取得国有土地使用权后，依照规划对或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就我国的房地产法律的体系按其内

11、容分布划分应由第四节已购公有住房和经济适用住房上市出售土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉三步份立法组成：第八章物业管理法律问题他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、讼的，人民法院应当作为民事案件受理。以上意1、综合的法；如宪法、民法通则等法律中第一节物业管理概述出租地面建筑物。见，也是把平等主体之间的民事（商品）性质的的有关规定第二节物业管理主体业主怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用 ?关系与不平等主体之间的行政管理性质的关系明2、专门的法；如城市规划法、土地管理法、第三节前期物业管理答：在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用确区分

12、开来。城市房地产管理法、建筑法、住宅法及第四节物业管理服务企业主要体现在它的基础性和先导性上。4、国务院 2001 年 6 月 6 日修订公布的城市房他们的实施条例、细则、办法之类第五节物业管理服务合同(1) 基础性。土地的开发和利用为人类提供着生屋拆迁管理条例3、相关的法。如森林法、草原法、渔业法、第九章住房金融法律问题存、发展的基础性物质条件。唯物主义认为，满将两类不同性质的房地产关系加以区分，对于房环境保护法、担保法、商业银行法、婚第一节住房信贷足衣、食、住、行等项需要是人们从事生产活动地产立法工作。对于行政管理，法律适用、处理姻法、继承法等法律中的有关规定和社会活动的起点。 (2) 先

13、导性。包括建筑业在内第二节住房公积金纠纷方式的选择等实际的行政、司法工作，都有其中最基本的有两部法： 1998 年修改过的土地第十章房地产税收法律制度的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、着直接的影响。管理法和 1994 年的城市房地产管理法 。第一节房地产税收概述运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先（三）对房地产关系实行法律调整的必要性（四）试论房地产法的基本原则（论述）第二节几种具体的房地产税导性物质条件。房地产业的发展为扩大对外开放、1、规范房地产市场秩序的需要；答 (1) 土地公有原则。社会主义经济是建立在公第十一章涉外房地产法律制度吸收利用外资创造着良好的经济环境。特别是在

14、2、巩固和发展房地产改革成果的需要。 （实行国有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所第一节涉外房地产关系法律调整的特殊性我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成有土地有偿使用制度、推进城镇住房商品化）有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资第二节涉外地产制度为国民经济的一个新的增长点。附：新中国成立后，首先通过实施的土地制度是产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所第三节涉外房产制度总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离1950 年 6 月 28 日的土地改革法有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法第十二章房地产纠纷的法律解决不开房地产业的持续、快速、健康的发展。为农1986

15、 年 6 月 25 日通过的土地管理法，经过 1988征用集体土地，经征用即转化为全民所有。第一节房地产纠纷的法律解决概述业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的年 12月 29日第一次修订、 1998 年 8 月 29 日第我国内地已不存在土地私有制。 (2) 土地有偿使用第二节几种具体的房地产纠纷的法律解决繁荣发展提供先导性物质条件。在我国现阶段，二次修订自1999 年 1 月 1 日施行，已形成一部崭原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度。有第十三章违反房地产法的责任大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的新的土地法律。最新修订的土地管理法自 2004偿使用，包括有期限使用。农村集体

16、经济组织经第一节房地产关系中的法律责任概述一个新的增长点年 8 月 8 日起施行。他更新了土地管理制度，全过批准，可以采用土地使用权人股、联营等形式第二节几种具体情况下的法律责任二、房地产关系的法律调整面改革了土地管理方式。与其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地（一）房地产关系 是指人们取得、开发、利用、1991 年 5 月 24 日，国务院决定，每年 6 月 25 日的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建第一章房地产法概述经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。即土地管理法 颁布纪念日为全国的 “土地日”设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建一、房地产、房地产市场和房地产业（房地产

17、关系本质上属于经济关系，因为他具有1994 年 7 月 25 日的城市房地产管理法，是规设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使1、房地产的法律含义直接的物质利益内容）范城市范围内取得房地产开发用地、从事房地产用权依法发生转移的除外。(3) 十分珍惜、 合理利房地产是土地、 房屋财产的总称。 作为一项财产，房地产关系按其法律特征可分解为民事（商品）开发和交易，实施房地产管理的法律， 该法于 1995用土地和切实保护耕地的原则。保护土地，保护在法律上反映为房地产权（包括房屋的所有权和性质的经济关系和行政管理性质的经济关系年 1 月 1 日起施行，它为城市房地产业的健康发耕地，就是保护我们的生命

18、线。十分珍惜、合理该房屋占用范围内的土地使用权）a、民事（商品）性质的房地产关系指的是平等主展提供了基本的法律依据和法律保障。利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转2002 年 8 月 29 日农村土地承包法是关于房之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，土地使用权让、抵押、租赁等经济关系地产的第三部专门法律， 该法自 2003 年 3 月 1 日严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋b、行政管理性质的房地产关系指的是不平等主体起施行。土地的行为。要坚持实行土地用

19、途管制制度。对所有权、房屋使用权之间基于土地、房屋的征用、拆迁、土地用途管1975 年，国务院成立国家城市服务部，统管全国耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处的房地产。用耕地补偿制度。 (4) 房地产综合开发原则。 房地和其占用范围内的土地所有权，或房屋所用权和有关纠纷等经济关系1986 年 8 月 1 日，根据国务院的决定，国家土地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境占用范围内的土地使用权（二）房地产关系（两种不同性质的房地产关系）管理局正式成立，作为国务院的直属机构，负责效益相统一的原则，实行全面

20、规划、合理布局、我国按照土地资源状况和土地利用总体规划，将两种不同性质的房地产关系有时各自单独存在，全国土地的管理工作。综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间土地分为农用地、建设用地和未利用地有时又交织在一起而构成综合性经济关系。无论1988 年后国务院机构改革，设立建设部，负责全可能存在矛盾，不大平衡。亦即是说，有些时候物权分为自物权（财产所有权：占有、使用、收采用行政处理，抑或采用司法处理，首先都需要国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划、建筑处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一益、处分）和用益物权（益物权：使用权、经营对房地产关系进行分类。这里引进几个规范性文业和房地产管理等。体

21、”、互相促进，注意防止顾此失彼。 (5) 城镇住。1欢迎下载精品文档房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，级人民政府行使；县级以上人民政府可以设房地的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处依法向县级以上地方人民政府房地产管理部门登扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条产管理、土地管理部门。分的权利。记，领取土地使用证。划拨土地使用权亦必须依件。逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人c、土地行政主管部门 （国土资源部） 有原地质矿4、简述我国国有土地的范围。法进行，并办理登记手续。民群众日益增长的住房需求。 (6) 宏观调控与市场产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘答： (1)

22、城市市区的土地。宪法规定城市土地(5) 使用的期限性。土地使用权是有期限的。 在我调节相结合的原则。鉴于房地产在国民经济中的局共同组成。属于国家所有，土地管理法 进一步明确为城市国，土地使用权的年限采取法定主义，这有利于重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，d、建设行政主管部门以及城市房地产管理部门。市区的土地属于国家所有。 (2) 农村和城市郊区中权利的稳定、交易的安全和房地产市场的发展。对房地产活动既不能管的太死， 又不能放任自流，主要职能：城乡建设规划管理、建筑业管理、居已经依法没收、征收、征购为国有的土地。(3)4、土地使用权的取得特别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管民住宅建

23、设和管理等。国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要，（1 ）原始取得有偿出让和行政划拨理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场2、对房地两证合一与房地两证分离的利弊比较可以依法对集体所有土地实行征用，国家征用的（2 ）传来取得通过转让、 抵押权的实现或民事执去调节。答：房地两证合一的优点是便于统一管理，简化土地，所有权属于国家。行，变更国有土地使用权的主体四、房地产法律关系：手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不(4) 依法不属于集体所有的林地、 草地、荒地、滩5、土地使用权的变更1、房地产法律关系的概念必要的交叉或矛盾。缺点是，由于房证合一，制涂及其他土地。 (5) 农村集体经济组织

24、全部成员转（1 ）主体变更房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法约、监督可能会受到影响。为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。简述国家对土地使用权主体变更的限制律关系。房地两证分离的优点是分工明确，程序清楚。缺(6) 因国家组织移民、 自然灾害等原因， 农民成建土地使用权主体的变更实际上是土地使用权市场房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关点是，可能延误办事期限，或者造成房、地管理制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体交易或民事流转的一种形式。国家对土地使用权系是法律调整的结果脱节。所有的土地。主体变更实行必要的限制。这种限制主要体现在2、房地产法律关系的构成要素是什么 ?六、

25、房地产管理体制5、国有土地的使用：以下三个方面：答： (1) 主体，即参加房地产法律关系的当事人。（一） 我国房地产管理体制的沿革（ 1）行政划拨；(1) 限制国有企业与机关、 事业单位之间流转。 这它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要1、 建国后对房地产管理体制的探索：略（ 2）国有土地有偿使用；种限制的主要目的是为了控制公益性用地转变为有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会2、 改革开放以来的新发展：略（ 3）国有土地承包经营。经营性用地，以及防止机关、事业单位取得经营团体、公民个人。 (2) 客体，即房地产法律关系主（二） 我国现行的房地产管理体制6、农民集体土地所有权：用地之

26、后涉足房地产市场。体的权利义务所共同指向的对象。一般说来，客1、 国家房地产管理体制的基本架构： a、国务院； 1、农民集体土地所有权的形成： 我国的农民集体(2) 限制公民与法人、 非法人组织之间流转。 这种体分为土地和房屋，它们属于不动产。但是对土b、地方人民政府； c、土地行政主管部门； d、建土地所有权，是在土地私人所有制的基础上改造限制的目的主要是为了防止法人与非法人组织涉地而言，国家依法转让的不是土地所有权而是土设行政主管部门以及城市房地产管理部门。而形成的，即经过互助组、初级合作社、高级合足私人房地产市场，尤其是住房市场，造成供应地使用权。土地使用者依法转让、抵押的不是土2、 对

27、房地两证合一与房地两证分离的利弊比较作社后逐步实现的。紧缺和市价高涨。地所有权而是土地使用权。答：房地两证合一的优点是便于统一管理，简化2 、集体土地的范围： 农村和城市郊区的土地， 除(3) 限制中国人与外国人之间， 以及外国人相互之(3) 内容，即房地产法律关系主体享有的权利和承手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体间流转。担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，必要的交叉或矛盾。缺点是，由于房证合一，制所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体（2 ）内容变更也可说是主体双方关系的落脚点。约、监督可能会受到影响。所有。变更土地用途必须严格

28、履行批准、登记手续，这五、房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系房地两证分离的优点是分工明确，程序清楚。缺3 、农民集体所有的土地由谁来经营、 管理的问题。是我国土地管理法的一项制度1、房地产法与规划法的分工与联系点是，可能延误办事期限，或者造成房、地管理土地管理法规定：（选择题）（3 ）其他事项变更答：城市房地产管理法规定： “房地产开发必脱节。（ 1）依法属于集体所有的土地， 由村集体经济组6、土地使用权的终止有那几种情形？须严格执行城市规划” 。织或者村民委员会经营、管理土地使用权终止的原因及其后果，可以分为以下城市房地产开发经营管理条例更加具体的规第二章土地管理法律制度（ 2）属于村内

29、的农民集体分别所有的 （实际上是四种：以生产队为基础延续存在的） ，由村内的农村集体定为：“确定房地产开发项目， 应当符合土地利用一、土地管理法概述：（1 ）因土地使用权终止出让合同期限规定的使用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地土地管理法： 就是国家为实现土地管理目的而制经济或村民小组经营、管理期限届满而终止（土地使用权终止出让合同期限产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要定的各种法律规范的总称。（ 3）属于乡（镇）的，则由这一级的农村集体经届满，土地使用者未申请续期或者或申请续期但经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门土地管理是国家用以维护土地所有权、合理组织济组织经营、管

30、理。未或批准的，土地使用权及其地上建筑物、附着批准，并纳入年度固定资产投资计划。 ”利用土地的一项行政管理活动。（二）土地使用权物由国家无偿收回）1 、土地使用权 ，是指土地使用者依法使用其占有可见，进行房地产开发建设，必须同时按照城1、土地基本国策十分珍惜、 合理利用土地和（2 ）土地使用权期限届满前， 国家根据社会公共市规划法和城市房地产管理法 的要求进行，切实保护耕地。的土地并享有收益及一定处分的权利。利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使从特定意义上说，城市规划法的部分规范也可被2、土地管理法的立法目的维护土地的社会主（广义）土地使用权，是指土地使用者依法对其用权，并根据土地使用者

31、使用土地的实际年限和列为广义房地产法的重要组成部分。义公有制 ; 保护、开发土地资源，合理利用土地 ;取得的土地行使占有、 使用、收益和处分的权利。开发土地的实际情况给与相应的补偿根据城市规护法，规划行政主管部门对城市建切实保护耕地 ; 促进社会经济的可持续发展。包括土地承包经营权、房地产市场中的土地使用（3 ）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地设必须坚持“一书两证”制度土地法律关系：权、土地租赁权等使用权出让合同而被国家强制收回土地第一，选址意见书1、土地法律关系的概念： 是由土地法律规范调整（狭义）土地使用权 , 是指房地产市场中土地使用（4 ）因土地的灭失而导致土地使用权的终止第二，

32、建设用地规划许可证而形成的、具有权利义务内容的关系。权，或者称之为可转让的土地使用权，是以房地土地使用权终止后，国有土地所有权的全部权能第三，建设工程规划许可证2、土地法律关系的种类： 一是土地财产法律关系；产开发建设为目的而取得的对国有土地占有、使回归所有人国家2、房地产法与建筑法的分工与联系二是土地行政管理法律关系。用、收益和处分的权利。三、农村土地承包经营权答：根据建筑法，建筑活动应当确保建筑工程1998 年土地管理法修改的重点与主要内容有2、土地使用权的内容1、农村土地承包经营权 ，是指农村土地承包人对质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准。建哪些 ?(1) 使用权。使用权是对土地的开

33、发、 利用的权利。 其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经答 (1) 土地用途管制。 (2)加强耕地保护。 (3) 提高使用必须依照法律和合同的规定进行，不得改变处分的权利。土地的用途，不得危害他人的合法权益。土地使验收或者验收不合格的，不得交付使用。征用土地的补偿标准。 (4)加大查处土地违法行为2002 年 8 月 29 日通过农村土地承包法使之用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市城市房地产管理法规定：房地产开发项目的的力度。趋于完善并增强可操作性规划的要求，开发、利用、经营土地。设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。简述新土地管理法

34、规定的土地用途管制制度。原则：农村土地承包坚持公开、公平、公正的原(2) 收益权。收益权是使用人享有使用土地上利益房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付答：新土地管理法第4 条规定土地用途管制则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系的权利，即它是基于使用土地而取得经济收人和使用。制度。将土地分为农用地、建设用地和未利用土农村土地的范围：农村集体所有和国家所有依法孳息的权利。使用人取得土地使用权，其目的就根据建筑法，国务院建设行政主管部门对全国地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依由农民使用的土地，包括耕地、林地、草地以及是通过使用和经营土地，以获取一定的利益。的建筑活动实施统一监督管

35、理。据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建其他依法用于农业的土地(3) 处分权。土地使用权人的处分权不同于土地所3、房地产法与住宅法的分工与联系设用地的总量。土地利用总体规划确定了土地用2、家庭承包经营答：房地产法调整法房地产开发、经营和管理中途分类，划定了耕地保护区，起到了对农用地的有权人的处分权，在非所有人使用土地的情况下，（1 ）发包方权利：发包的权利、监督的权力、处发生的经济关系，并不存在一部包罗万象的房地特殊保护作用。任何建设需要占用农用地的，必使用人无权决定土地的最终命运，它只能依照法理的权力、法律行政法规规定的其他权利产法。它涉及的范围有：规划、土地、房产、建须先取得农用地转

36、用批准后，才能批准征用土地律的规定和合同的约定转让土地使用权。而且这（2 ）发包方的义务：维护承包方的土地经营权、筑、住宅等。或使用土地。农用地转用审批权集中在中央和省种权利还因土地使用权取得方式的不同而有所区尊重承包方的生产经营自主权、为承包方提供必别，通过出让方式获得的土地使用权的处分权与我国已经制定了城市规划法 、土地管理法、 两级，收回了原来分属地方政府的征地审批权要的服务、组织农业基础设施建设通过划拨方式获得的土地使用权的处分权相比，城市房地产管理法 、建筑法还缺少住宅二、土地的所有权和使用权：（3 ）承包方的权利： 土地承包经营、 土地承包经法（一）土地所有权： 土地所有权，是指土

37、地所有其范围要大。营的流转、承包地被征用、占有时依法获得补偿3、简述土地使用权的特征4、房地产管理体制人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和的权利、法律行政法规规定的其他权利（一）我国房地产管理体制的沿革处分的权利。答：(1) 权利的派生性。 土地使用权是从土地所有（4 ）承包方的义务： 维持土地的农业用途、 保护1、建国后对房地产管理体制的探索1、土地所有权的特征。权中派生出来的他物权。从国家土地所有权中分和合理利用土地、法律行政法规规定的其他义务离出来的土地使用权， 是一种独立的土地使用权。土地管理机构是跟据国家授权或分工专门管理城答：(1) 土地所有权是一项专有权利， 其权利主体农村

38、土地承包法 规定： 1、耕地的承包期限为目前，我国集体土地不能直接出让用于房地产开乡土地的政府部门是特定的，而义务主体是不特定的。 (2) 对土地所30 年 2 、草地的承包期限为 30-50 年 3、林地的发建设，但它可以根据法律规定形成土地承包经2、改革开放以来的新发展：有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是承包期限为 30-70 年，特殊林木林地承包期，经营权和农村宅基地使用权。1986 年 8 月 1 日，根据国务院的决定，国家土地集体土地，包括对土地使用、处分( 转让) 、收益国务院林业行政主管部门批准可以延长(2) 客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地管理局正式，作为国务院的

39、直属机构，负责全国等，都受到相应的法律约束。 (3)土地所有权的四承包期间，发包方不得收回土地，需要注意以下面，不及于地下资源、埋藏物。土地使用者一旦土地的统一管理工作。项权能一般与所有权人紧密结合， 但也可以分离。两种变化情况：（ 1）承包期间，承包方人全家迁1988 年后国务院机构改革，设立建设部，负责全(4) 土地所有权具有排他性同一块土地上只能有发现土地下层有矿藏、 文物、埋藏物、隐藏物时，入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留必须向国家有关部门报告，由国家开发或发掘。国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划、建筑一个所有权存在，不能同时存在两个以上的所有其土地承包经营权或允许其依法进

40、行土地承包经土地使用权人如要开发地下矿藏必须依法向国家业和房地产管理等。权营权流转（ 2）承包期间，承包方全家迁入设区的（二）我国现行的房地产管理体制2、土地所有权可分为两种情况：取得采矿权。市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草(3) 目的的特殊性。取得城镇土地使用权的目的在1、国家房地产管理体制的基本架构：（ 1）国有土地的所有权只能由国家统一行使， 具地交会发包方a、国务院；国家所有土地的所有权由国务院代表有唯一性和统一性 （ 2）农民集体所有的土地由县于进行房地产开发建设。这样可以把城镇土地使承包期内，发包方不得调整承包地，例外：承包用权与农村土地承包经营权区别开来。行使，国务院指

41、定全国城镇住房的基本制度、统级人民政府登记造册、核发证书，确认所有权期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情况对(4) 取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法一政策。3、国有土地所有权个别农户之间承包的耕地和草地进行适当的调定程序。通过有偿出让、转让取得土地使用权除b、地方人民政府； 征用土地批准权， 只能由省一1、国有土地所有权： 是指由国务院代表国家行使整，必须经本集体经济组织成员的村民会议23依法签订土地使用权出让或转让合同外，还必须。2欢迎下载精品文档以上成员或者 23 以上的村民代表同意， 并报乡发制度，耕地的特殊保护制度，土地调查和统计当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也(2

42、) 保护和改善生态环境、 防止水土流失和土地荒镇人民政府和县级人民政府等行政主管部门批制度。可以由用地单位组织耕种； 1 年以上未动工建设漠化。开发未利用土地必须经过科学论证和评估。准。4、利用年度计划的内容与编制依据是什么?的，应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置国家禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造用于调整承包土地或者承包给新增人口：集体经答：土地利用年度计划应当包括以下内容：(1)费；超过 2 年未使用的，经原批准机关批准，由田和侵占江河滩地。对破坏生态环境开垦、围垦济组织依法预留的机动地、通过依法开垦等方式农用地转用计划指标； (2) 耕地保有量计划指标；上级人民政府收回用地单位

43、的土地使用权，该幅的土地，要有计划有步骤地退耕还林、还牧、还增加的、承包方依法自愿交回的。(3) 土地开发整理计划指标。 土地利用年度计划管土地原为农民集体所有的，应当交回原农村集体湖。土地承包经营权流转应当遵守以下原则理的重点是实行建设用地总量控制。通过建设用经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个(3) 农业用地优先开发。适宜开发为农业用地的，1、平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得地总量控制的办法来确保土地利用总体规划的实人超过 2 年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承应当优先开发为农用地，不能开发为农用地的，强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转施。包合可以开发为建设用地。2、不

44、得改变土地所有权的性质和土地的农业用途土地利用年度计划由各级人民政府组织编制，编（二）基本农田保护制度：(4) 保护开发者利益。国家依法保护开发者的合法3、流转的期限不得超过承包期的剩余期限制的依据包括以下四个方面：1 、基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济权益，鼓励单位和个人进行土地开发，开垦未确4、受让方需有农业经营能力(1) 国民经济和社会发展计划， 即由中央或者地方发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、5、在同等条件下， 本集体经济组织成员享有优先对国民经济各部门、社会再生产的各个方面所进定的不得占用的耕地。林业、畜牧业、渔业生产的，经

45、县级以上人民政权行的一定期限的全面安排和提出的要求、方针政2、基本农田保护区的划定： 基本农田保护区以乡府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有策、措施。一般分为十年计划、五年计划、年度（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土使用。权依法自主决定土地承包经营权是否流转或流转计划。地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织3、简述开垦的范围和程序。的方式(2) 国家产业政策， 包括产业结构政策、 产业组织实施。划定的基本农田保护区，由县级人民政府答：开垦未利用的土地，必须在土地利用总体规承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可不政策、产业技术政策、产

46、业布局政策和其他对产设立保护标志，予以公告。划划定的可开垦的区域内进行。依照土地管理签订书面合同业发展具有重大影响的政策。它们是国家为加强3、简述哪些耕地应划入基本农田保护区来加强管法规定，土地利用总体规划中应当划定土地利四、土地用途管制制度宏观调控，有效调整和优化产业结构，提高产业理 ?用区，对可开垦的土地划定范围，经过科学论证1、土地用途管制制度， 是指国家为了保证土地资素质，促进国民经济持续、快速、健康发展而制答：下列耕地应当划入基本农田保护区，实行严和评估后依法进行开垦。源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发定的有关措施。格管理：(1) 经国务院有关主管部门或者县级以上开垦未利用的

47、土地，必须按下列程序进行：展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区(3) 土地利用总体规划。土地利用年度计划是土地地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内(1) 经过开垦的科学论证和评估。 论证和评估的目域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使利用总体规划的实施计划，是将土地利用的中长的耕地； (2) 有良好的水利与水土保持设施的耕的，是保证开垦土地在保护和改善生态环境、防用者严格按照国家确定的用途利用土地这样一种期安排分期落实到具体年度之中。地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产止水土流失和土地荒漠化的前提下进行。论证和制度。(4) 建设用地和土地利用的实际状况。 年度计划必田；

48、(3) 蔬菜生产基地； (4) 农业科研、教学试验评估内容一般包括选定的可开垦区，对生态的影实行土地用途管制依据的， 是土地利用总体规划。须保证充分利用现有建设用地，减少占用农用地田。响总体规划指，在一定区域内，根据国家社会经济现象的发生，并使年度计划具有可操作性， 因此， 根据土地利用总体规划， 铁路、公路等交通沿线，是什么；是否有利于保护或改善当地的环境；是可持续发展的要求和当地自然、 经济、社会条件，土地利用年度计划就必须以实际状况为依据。土城市和村庄、集 ( 镇 ) 建设用地区周边的耕地，应否有防治水土流失的措施等。 ·对土地的开发、利用、治理和保护，在空间上、地利用年度计划

49、必须按照土地利用总体规划的审当优先划人基本农田保护区；需要退耕还牧、还(2) 开垦土地要经依法申请批准。 开发未确定土地时间上所作的总体安排和布局。批程序上报审批。林、还湖的耕地，不应当划人基本农田保护区。使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林2、土地用途管制制度内容五、耕地保护制度基本农田保护区以乡 ( 镇) 为单位进行划区定界，业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的（ 1）什么是土地利用总体规划 ?其任务和目的是（一）切实保护耕地是我国的一切基本国策：由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业人民政府批准。一次性开发未确定土地使用权的什么 ?答：土地利用总体规划是各级人民政府贯彻1

50、、为什么要把切实保护耕地列为基本国策：切实行政主管部门组织实施。 划定的基本农田保护区，国有荒山、荒地、荒滩 600 公顷以下的， 按照省、执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整由县级人民政府设立保护标志，予以公告。任何自治区、直辖市规定的权限，由县级以上人民政发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供个国民经济持续、快速、健康发展，关系到全民单位或个人不得破坏或者擅自改变基本农田保护府批准；开发 600 公顷以上的，报国务院批准。给能力以及各项建设土地的需求，编制分配土地根本利益，所以必须列为基本国策。切实保护耕区的保护标志。基本农田划定后，应经

51、省级人民4、地复垦是指对在生产建设过程中， 因挖损、坍资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间地是土地管理法 立法的目的之一 “十分珍惜、 政府或其授权的市、自治州人民政府组织土地、塌、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使的总体安排和布局。 它是国家实行土地用途管制合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策农业行政主管部门验收。，其恢复到可供利用状态的活动。4、基本农田保护区的实施： 基本农田保护区以乡的依据。“土地复垦的实施： 土地复垦实行“谁破坏、谁复土地利用总体规划的任务是： (1) 对土地利用现状2、耕地总量动态平衡： 实现耕地总量动态平衡就（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府

52、土垦”的原则。复垦的土地应当优先用于农业和后备土地资源潜力进行综合分析研究，在预测是在今后一个时期内，做到我国耕地面积不再减地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织六、建设用地制度土地利用变化的基础上根据需要和可能，提出规少，并略有增加，用中国的地养活中国人，同时实施。（一）建设用地： 建设用地是指建造建筑物、构划期内的土地利用目标和基本方针； (2) 协调各部保证当前建设对土地的需求。5、基本农田的保护措施：筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、交门的用地需求，提出各类用地的控制指标；(3)3、土地管理法中设定哪些制度以实现耕地总试述我国法律对基本农田的保护。通水利设施用地、 旅游用地、军事用地等。 分类：调整土地利用的结构和布局； (4) 提出实现规划的量动态平衡：答