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课题发起单位：泽平宏观 麦田房产
课题发起人：经济学家 任泽平
新经纪系列课题发起人 孙庆磊
研究员：赵红娟 姚雪 王可威
导读
近年，尽管北京常住人口见顶回落、生育率下降，但得益于人口红利转向人才红利、人口老龄化加剧带来的居家养老需求增长、存量房房龄偏老及高品质住房稀缺等因素，北京改善性住房需求高速增长。
2022年，北京单价10万以上住宅成交量创历史新高。调研显示，北京改善性需求占比54.0%，已超越刚需成为住宅市场增长新动能。
分析北京成交数据，我们发现，改善性住宅成交增加是长期趋势。比如，从新房市场看，2014-2022年三居室成交占比从35.9%增至39.1%，115-140平米、140-200平米、200平米以上成交占比分别从16.3%、11.8%、7.2%升至18.3%、16.2%、9.0%。
改善性群体相对刚需群体有什么特征？需要什么样的住宅？通过调研，我们发现：1）北京改善性群体98.2%为30岁以上，超8成为本科及以上学历，超7成改善性消费者通过卖掉原有住房获得改善资金。2）北京改善性群体在购房改善时首要考虑的因素是位置，朝阳区/海淀区/西城区是其最喜欢的区域。3）改善性群体住宅需求从房屋本身向社区配套设施、服务等方向延伸，注重生活便利设施、物业管理服务。
改善性住房购房流程繁琐，改善性群体对经纪服务依赖程度高。但当前房产经纪服务存在交易前需求服务错配、交易中房源筛选与营销不到位、签约中买卖双方分歧难协调、签约后缺乏交付推进团队等痛点。房产经纪机构应通过搭建专业房产资讯平台、制作短视频精准营销、提供撮合交易服务、组建专业交付推进团队、全程风险管理等，实现房产经纪服务模式变革。
目录
1 为什么研究北京改善性住宅？
1.1 研究背景：房产交易进入慢周期，改善性需求成主流
1.2 研究意义
1.3 什么是改善性住宅？
2 北京改善性群体住宅需求与经纪服务需求
2.1 北京住宅市场：政策支持改善性需求，改善性住房成交呈增长态势
2.1.1 政策导向：严控人口、建设规模，满足合理的改善性住房需求
2.1.2 新房市场：三居及以上成交增长，高单价新房成交占比提高
2.1.3 二手房市场：朝阳稳居二手房成交首位，三居成交增长迅速
2.2 北京改善性群体住宅需求：改善需求占比54.0%，对居住环境、配套资源要求更高
2.3 北京改善性群体经纪服务需求：从买到到买对、专业定制交易流程、售后手续简化
2.3.1 交易前：从买到到买对，“解答疑问”需求升级
2.3.2 交易中：专业定制交易流程的需求，解决“选哪套”问题
2.3.3 签约中：洽谈最佳交易条件，落实合同
2.3.4 签约后：如约推进，简化手续办理
3 房产经纪服务：行业痛点多，服务变革正当时
3.1 房产经纪服务现状：咨询需求难以满足、精准营销不足、缺乏专业交付推进服务
3.1.1 交易前：购房者对住房居住价值认知不足，经纪人无法满足购房者咨询需求
3.1.2 交易中：房产经纪机构房源精准营销不到位，消费者难以完成房源筛选
3.1.3 签约中：部分房产经纪人难以协调买卖双方谈判分歧
3.1.4 签约后：购房者缺乏专业交付推进服务团队
3.2 改善时代，房产经纪服务模式如何变革？
3.2.1 交易前：做资讯提供者，推动消费者认知改变，提供专业房产资讯、咨询平台
3.2.2 交易中：做房源筛选与房源精准营销者
3.2.3 签约中：做撮合签约者，为买卖双方提供最有利的交易条件并协助签约
3.2.4 签约后：做交付推进者，组建交付推进团队，提高办理手续便利性
3.2.5 交易全程：做风险管理者，识别、预防、控制风险
正文
1 为什么研究北京改善性住宅？
1.1 研究背景：房产交易进入慢周期，改善性需求成主流
从政策环境看，国家坚持“房住不炒”底线，住房逐渐回归居住属性，“炒作房地产”的时代已落幕，房产交易慢周期到来。2016年年底，中央经济工作会议提出“房住不炒”，此后连续在各类文件中提及。2018年12月，住建部强调“稳地价、稳房价、稳预期”。坚持房地产调控长效机制，保持房地产市场平稳发展是当前及未来调控政策的主要方向，同时，打击金融炒作属性，回归居住和实体经济属性，房产交易进入慢周期。根据麦田房产数据，2018-2022年北京平均每位消费者成交周期从60.8天增至114.1天，平均每套房源成交周期从83.3天拉长至87.9天。
从住房需求看，北京常住人口2016年见顶回落，但外省市来京人口占比上升、人口质量提升、人口老龄化加剧支撑改善性需求增长，改善性需求占比过半成住房需求主流。
1）人口疏解背景下，北京常住人口2016年见顶后五连降、城镇化率达87.5%，但常住外来人口占比上升，支撑北京住房需求增长。
近年，北京实施疏解非首都功能、主动减量发展的发展战略，严控人口流入，常住人口自2016年达到顶峰2195万人后持续减少，2021年常住人口2188.6万人，实现五连降。根据北京市2021-2025年国土空间规划，北京仍将“严守人口规模上限，引导人口布局优化”，预计常住人口增长受限。
此外，北京城镇化率增长缓慢，2010-2021年仅增长1.6个百分点，2021年城镇化率达87.5%，已达发达国家水平，未来增速或继续放缓。尽管常住人口规模见顶、城镇化率放缓，北京常住外来人口规模、占比上升。2010-2020年，北京常住外来人口增长137.3万至841.8万，占常住人口的38.5%，比2010年提高2.6个百分点。
2）北京从“人口红利”转向“人才红利”，大学学历人口占比全国第一且遥遥领先，人口质量高、购买力强，高学历人口是支撑北京住房需求的主要群体。
根据七普数据，2010-2020年，北京15岁及以上常住人口平均受教育年限提高0.9年至12.6年，居全国首位，远高于全国平均水平，也高于上海、深圳、广州的11.8、11.9、11.6年。大学（大专及以上）学历人口从617.8万增至919.1万人，占常住人口的42.0%，居全国第一，远高于排名第二的上海的33.9%。
受教育程度与收入、消费力成正比，受教育程度越高，收入越高，消费需求层级越高。当前北京人口已从人口红利全面转向人才红利，人口素质的提升带来购买力的提升，使北京住房需求保持较强的韧性。
3）北京人口老龄化速度加快，程度加深，人均期望寿命提高，99.0%的老年人居家养老，老年人对改善居家养老环境的要求支撑改善性需求增长。
一方面，北京老年人口及占比持续增长。2021年，北京60岁及以上人口达441.6万人，占常住人口的20.2%，超过20.0%步入中度老龄化社会，65岁及以上人口占比14.2%，预计2035年北京将进入重度老龄化社会。另一方面，北京人均预期寿命不断提升。2012-2021年，北京户籍居民人均期望寿命从81.4岁增至82.5岁。
与不断增长的老年人口、人均预期寿命形成对比的是入住养老机构人口数量，根据北京官方调研数据，北京入住养老机构老年人规模仅占户籍老年人口的1.0%，重度失能失智老年人中有85.0%选择居家养老。99.0%的老年人口选择居家养老，远高于9073模式（居家养老90.0%、社区养老7.0%、机构养老3.0%）中90.0%的居家养老比例。老年人对改善居家养老环境的客观需求，推动老年人通过自身积累的财富购买更好的住宅，或者子女为赡养照顾老人购买更大的住宅，从而支撑改善性需求的增长。
从住房供给看，北京套户比相依然偏低，二手房交易占主导且平均房龄较高。
1）北京套户比相对二三线城市依然偏低，住房供给偏紧，尤其是高品质的改善性住宅。一般而言，套户比小于1，说明住房供给总体不足，套户比等于1，说明住房总体供求平衡。考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人户分离等因素，成熟市场套户比一般在1.1。根据我们的《中国住房存量报告》，2020年北京套户比为1.0，住房供给偏紧，小于全国平均水平1.1，也低于杭州、南京、厦门等二线经济发达城市。
2）北京二手房交易占主导，住房房龄偏高，对改善性需求形成刺激。二手房成交长期超越新房成交，表明北京是成熟的存量房市场。根据北京住建委数据，2009年，北京二手住宅成交量已超过新房，2009-2014年，二手房成交占比在60.0%-70.0%，2015-2019年，增至80.0%-85.0%，后又缓慢下降。此外，北京住房房龄呈增长态势。根据《中国人口普查年鉴》，2010年，北京房龄超10年的住宅（2000年前建成）占比49.6%，2020年，这一比例已增至75.9%。
1.2 研究意义
政府层面，确保土地市场稳定，包括土地供应数量、供应结构、资源配套与改善性需求匹配。2021年，随着“两集中供地”政策实施，北京土地供应收紧，叠加房地产市场下行压力，土地市场呈现国有房企托底拿地、地块溢价率下降态势，政府面临土地出让收入下行压力。尽管2022年以来，北京土地出让规则有所松绑、供应放量，但土地市场回暖不及预期。改善性需求的增长对土地供应数量、供应结构、资源配套均提出了要求，能够促进政府自然资源相关部门增加优质核心地块供应、增加住宅用地性质土地占比，确保土地市场稳定，推动房地产市场平稳发展。
企业层面，推动房产经纪机构为改善性群体提供定制化程度更高的房产经纪服务，促进行业服务模式革新。当前，房产经纪机构为购房者服务过程中存在虚假房源、服务与需求错配等众多痛点。然而，改善性群体对房产经纪服务提出了更高的要求，房产经纪机构不仅要保证最基本的房源真实、收费透明、服务人员专业性高的服务，更要根据改善性群体的资金规模以及购房目的等情况为其提供置换咨询规划、家庭资产配置等专业化、定制化的房产经纪服务。因此，改善性需求增长对房产经纪服务模式的革新具有重要意义。
个人层面，有利于消费者了解什么样的房子更能改善家庭的居住品质，从而为消费者在改善购房时提供较好的参考。本报告聚焦北京改善性住宅，从北京住房政策、住房市场现状、改善性群体住房需求、经纪服务需求等多个角度进行分析，能够帮助消费者深层次了解改善性住宅的特点、购买改善性住房应该考虑哪些因素以及房产经纪服务对改善性需求的重要性，从而为消费者在购房改善时提供有价值、有意义的参考。
1.3 什么是改善性住宅？
改善性住宅是指由于原有住房品质不佳、户型不合适、环境不优等因素无法满足住房需求、购房者以提升生活品质和居住条件为目的购买的第二套及以上住房，相应的购房者被称为改善性群体。
改善性住宅改善了什么？对不同个体而言，改善性住宅定义千差万别。一般而言，相对首次置业的住宅，改善性住宅具有品质更佳、户型更优、环境更好、总价更高、房龄更短、配套更完善、能够满足家庭中