环境分析对房地产的发展有哪些帮助
一、我国房地产市场现状
目前，中国房地产业受经济环境、政治法律、社会文化和技术环境等方面的影响产生了巨大变化，从20多年的房地产业发展历程来看，房地产行业逐渐进入了规范化、制度化的道路。国家的宏观调控和相关政府部门的监管力度也日益有章可循，全国范围内已基本建立起了较为完善的行业规范。另外，尽管我国经济已出现全面的复苏和走稳迹象。但从中央到地方的高层和业内人士仍然明白。在地方政府的考核机制和就业困境未得到根本改观以前。房地产业的支柱性地位仍不可动摇。环论是城市化建设和国民经济持续发展的需要，还是解决低收入人群的居住保障，都还离不开房地产。可以确信，当前及今后相当长的一段时期内，房地产业仍将是我国国民经济发展中的重要支柱性产业．是我国人民居住生活水平不断提高和财富增长的最重要的途径之一。
二、房地产行业的外部环境分析
1、经济环境对房地产的影响
经济周期：经济周期情况决定了房地产的有效需求，房地产市场
的有效需求受到消费者的实际购买力的限制，房屋的销售情况取决于消费者的购买能力。从需求和成交看，预计2010年部分一二线城市交易量受房价预期上涨和供应不足影响会下降，但多数城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长。若政策引导得当，商品房消费将回归理性，全国总的销售量会比较平稳
国民收入水平和趋势：国民的收入水平决定了房地产需求的档次，
收入的趋势决定了未来房地产发展的方向和速度。2010年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。
通货膨胀率：在经济发展过程中，通货膨胀与通货紧缩交替变化，
必然会周期性地影响房地产投资的预期回报率，从而影响房地产市场的周期波动。例如，人民币升值和通货膨胀的预期也强化了人们对住房保值增值的预期。
成本：成本决定了房地产商的底价，虽然成交价格受供求关系的
影响，但行业的成本决定了长期可接受的价格。虽然受国家政策影响，目前房价价格下降，但房地产开发商出于自身的利益考虑和对未来的发展预期，不希望房价下降。
城市化进程：城市化进程的影响因素包括人口增长，城市基础设
施建设和交通运输业的发展。城市化进程对地价上涨和房地产业的发展具有强烈持久的作用，也影响到各类房地产业长期趋势。我国目前阶段加速城市化进程仍是拉动我国经济增长、保民生和维护社会稳定的重要支撑．而房地产业仍是支撑我国城市化进程持续推进的最重要也是最为显著的产业。
家庭收入和支出结构：家庭收入是影响住房消费的最重要的因素。
没有一定的家庭积累和家庭收入，根本无法进行住宅消费；家庭支出结构对家庭住房消费能力和意愿有很大的影响。
2、政策法律环境对房地产的影响
住房政策：住房制度的改革主要指国家和政府在住房方面的投资
政策和住房分配政策的变化，这将对房地产企业产生巨大的影响。例如2011年1月26日，国务院常务会议研究部署了进一步调控房地产市场的各项工作，出台了新的八条政策，主要内容有加大保障性安居工程建设，调整供给结构，限制高档房，增加中低型住房。 财政政策：财政政策包括财政收入政策和财政支出政策。前者主
要通过调节与房地产有关的税种与税率来控制房地产市场的运行，后者作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。例如，新的八条政策中的降低地价，征收物业税，从源头控制房价，
货币政策：货币政策对房地产市场的调节主要是通过利率工具，
以控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模。利率对房地产市场的影响分为供给和需求两个方面。供应方面是影响房地产开发商的财务费用，需求方面主要是影响按揭利率和按揭比例。例如，国家调整完善相关税收．强化住房信贷等等。
产业政策：政府调节房地产业的产业政策工具包括：建设项目结
构控制，政策性资金控制。上市政策，外资投向引导等。
土地政策：土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使
城市发展向城郊扩展。所以国家颁布相关政策，土地政策对房地产开发的影响主要从以下三个方面来分析：土地供给政策，补地价和土地补偿费的规定，土地出让方式。
3、社会文化环境
人口统计：与房地产有关的人口统计主要包括：人口总量与人口
增长，人口的年龄结构，人口的地理迁移，家庭规模与结构。现如今，城市居民每个家庭只有一个孩子，必然影响房子数量和卖房结构。
生活方式：生活方式的变化将直接导致对房地产产品需求的变化。
工作和休闲的方式：工作与休闲方式的变化，改变了传统的办公与生活的区分，由于信息的快速发展，使得在家办公成为可能，并因此对住宅的通信设施提出了更高的要求。所以，随着人们的健康意识逐渐增强，人们花钱是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。
教育水平：由于我国在高等教育上取得的长足发展，我国的高知
阶层迅速扩大。这一群体与普通居民相比，对住宅有着特殊的要求。一个人要实现自我价值，教育是实现他的最好方式。对于广大的房地产商来说，把学校教育纳入小区楼盘规划，提供相当多的学位，不仅可以解决业主的教育需求，而且可以提高小区的文化品味。从全国各地情况下，业主挑选精品楼盘，除了满足正常的居住需求，如追求高尚生活外，大部分人是为了给子女挑选就学的学校。
消费习惯：不同种族，地区，国家人们的消费习惯差异很大，也
会对住宅的需求产生影响。
请问什么叫中观环境分析
中观环境分析就是对中观环境的分析。
中观环境是指企业涉入行业状态、所处地域条件及相关业务关系等外在要素的集合，主要包括行业环境、地域环境、业务环境。
1、行业环境
行业是按产品或劳务的同一性质划分的产业类别，一个行业通常由众多同类企业构成。
按我国现行统计制度规定，行业主要可划分为15大门类：
⑴ 农、林、牧、渔业；
⑵ 采掘业；
⑶ 制造业；
⑷ 电力、煤气及水的生产和供应业；
⑸ 建筑业；
⑹ 地质勘查、水利管理业；
⑺ 交通运输、仓储及邮电通信业；
⑻ 批发和零售贸易餐饮业；
⑼ 金融、保险业；
⑽ 房地产业；
⑾ 社会服务业；
⑿ 卫生体育和社会福利业；
⒀ 教育、文化艺术和广播电影电视业；
⒁ 科学研究和综合技术服务业；
⒂ 国家机关、政党机关和社会团体。
研究行业环境主要设计课题包括：行业特性、行业经济规模、行业国家政策、行业竞争形式、行业生命周期、行业资源供应、行业结构、行业发展趋势等。研究行业环境有利于企业深入了解行业的市场规模、经营特点、竞争形势、发展方向等经营环境状况与动态，为企业投资和战略决策提供指导。
2、地域环境
地域环境主要指企业所处区域的地理环境、气候、人口数量、文化素质、收入水平、劳动力状况、礼仪风俗、交通运输、行政分布、市政规划、地方政策等自然资源条件和人文形态。研究地域环境能让企业熟悉地理环境，融入地域文化，有效利用自然资源，驱利弊害，有针对性的选择经营策略和制定经营计划。
3、业务环境
业务环境是指同企业经营活动（涉及产、供、销、人、财、物、信息等）相关联或产生影响的各种关系及状态。主要涉及顾客、供应商、联盟伙伴、竞争对手及其它关系环境。
顾客是购买企业产品或劳务的消费者或用户，属于企业服务对象。研究顾客主要应侧重研究：消费者年龄结构、消费需求与能力、购买习惯、消费特点、分布区域等课题。根据顾客的消费特点，创新能力强的企业不但要能够满足需求，同时还要积极引导需求。
供应商是为企业生产经营提供材料、能源、技术、信息或服务等资源的经济组织。研究供应商应侧重研究：供应物资的类别、品牌、质量、价格；供应物资运输方式；供应商的服务政策；供应商的结算方式；供应商的供应能力；供应商的信誉；供应商的供应网络；企业同供应商的紧密程度等课题。研究供应商有利于企业建立保质、保量，低成本、关系紧密的供应渠道。
联盟伙伴是因共同利益而同企业结成经营合作关系的经济组织。按关系程度，联盟伙伴可以分为：紧密伙伴（全项投资合作）、半紧密伙伴（局部项目投资合作）、松散伙伴（业务往来合作）。研究联盟伙伴应侧重研究：投资规模、技术能力、采供能力、生产状况、财务状况、人力资源状况、营销状况、公共关系、诚信度、竞争能力、发展潜力等课题。研究同盟者主要是利于资源优劣互补，最大限度创造价值链效益。
竞争对手是争夺、分割企业资源和利益的经济组织。主要可分为：直接竞争对手、间接竞争对手。直接竞争对手是同企业规模、技术能力、品牌地位、经营模式、管理水平等基础条件相当，且处于相同市场区域的同类企业；间接竞争对手是同企业基础条件存在一定差异的同类企业或生产替代品的企业。研究竞争对手应侧重研究：战略环境、组织环境、人力资源环境、生产环境、财务环境、营销环境、公共关系环境等。竞争具有相对性，研究竞争对手可以有效制定经营策略、合理调整企业资源，全面提升企业竞争力。
其它关系指顾客、供应商、联盟伙伴以外，同企业经营活动发生联系的相关经济或行政组织。主要包括：工商税务、政府行政机关等主管部门；电、水、气等能源供应单位；学校、新闻媒体、学术会等社会组织。研究其它关系应侧重研究国家行政法规政策、市政能源的价格与计算方式、新闻媒体特色与影响力等课题。通过研究其它关系有利于制定公共关系策略，和谐社会资源，提高企业公共形象。